Cat costa o casa?
O casa costa cat suma costurilor componentelor sale, corect?
So, let’s do the math:
Sa incepem cu ceva simplu, de pilda cu ferestrele. Cat costa o fereastra?
Pai, in primul rand cat de mare este aceasta fereastra? Este fixa sau mobila? Daca este mobila, se deschide in doua canate sau intr-unul singur? Deschiderea cum este, ”normala”, oscilobatanta, glisanta, etc.?
Din ce tip de profile este fereastra? Lemn stratificat, pvc, aluminiu, lemn-aluminiu? Profile sunt Schuco, Metra, Wicona, Alumil, Rehau, Salamander, etc.? Cu cate camere si ce finisaj? Dar geamul cum este? Cu doua foi de geam sau tripan?
Si tot asa putem sa o mai tinem mult si bine, insa sigur ati prins ideea.
A spune ca o casa costa X euro/mp este la fel de superficial precum a spune ca o fereastra costa X euro/mp sau o pereche de pantaloni costa 100 lei!
Nicio casa nu seamana cu alta. Doua case vor avea acelasi pret doar daca proiectele sunt identice, antreprenorii au aplicat acelasi tarif, taxele sunt aceleasi, terenurile au caracteristici similare iar materialele au costat la fel. Altfel…, nope, nicio casa nu are acelasi pret pe metrul patrat cu alta decat din pura coincidenta.
Iata mai jos doar cateva consideratii, pentru a intelege mai bine de ce nu se poate spune cat costa o casa, fara sa existe un proiect clar, detaliat si complet, decat cu o foarte larga aproximatie:
1. Regimul de inaltime
O casa P+1+ M, fata de o casa dezvoltata pe un singur nivel cu aceeasi suprafata utila totala si executata din aceleasi materiale, va costa de regula mai putin pe metru patrat, deoarece fundatiile si acoperisul sunt mai mici, iar podul este folosit ca locuinta (cu modificarile de rigoare).
2. Forma in plan a casei
Ganditi-va la forma unei case. Sa luam spre exemplu o casa care are un plan de forma patrata, pe un singur nivel, si o alta casa, cu aceeasi suprafata, tot pe un singur nivel, dar care are o forma in plan dreptunghiulara sau in ”L”.
In acest caz, chiar daca sunt realizate din aceleasi materiale si de catre acelasi constructor, casa cu forma patrata va costa mai putin decat cea cu forma dreptunghiulara, care la randul sau va costa mai putin decat daca ar fi in forma de ”L”. De ce? Pentru ca la aceeasi suprafata, din cele trei figuri geometrice, patratul are cel mai mic perimetru si deci cea mai mica suprafata de pereti. Mai simplu, pentru inchiderea aceleiasi suprafete utile sunt necesare mai putine caramizi.
Iata deci, ca si simpla forma a casei cantareste in compozitia finala a pretului sau pe metrul patrat de constructie.
3. Complexitatea tehnologica
De la o casa ”clasica”, cu pereti din caramida, sarpanta si incalzire cu centrala termica pana la o casa nZEB, cu acoperis inierbat, fatade ventilate, cu pompe de caldura si centrala de ventilatie, cu automatizare SMART, este o diferenta enorma atat in proiectare cat si in executie, diferenta care apoi se reflecta in costul / mp de constructie. Acest cost, pentru o casa nZEB, ajunge sa fie de 2-4 ori mai mare decat la o casa clasica.
4. Diferentele de preturi
Pentru acelasi lucru, in Romania, putem avea variatii de preturi foarte mari, in functie de aria geografica, de momentul anului, de situatia economica generala, etc. In aceste conditii, doua case construite cu aceleasi materiale, pe care le desparte cativa ani de existenta si cateva sute de kilometri, pot costa foarte diferit.
5. Modul de a construi casa
O casa poate fi realizata printr-un singur contract, cu un antreprenor general, sau poate sa fie executata cu diverse echipe, mesteri, etc. Desigur, desi casa la final este aceeasi, costul sau de constructie, in cele doua ipostaze, va fi diferit.
6. Materiale, finisaje si echipamente
Finisajele sunt de regula alese dupa criterii foarte personale. Unii prefera caramida, altii BCA-ul si altii betonul aparent, unii vata minerala, altii polistirenul sau PIR-ul. Unora dintre noi le place lemnul, altora piatra, altii vor aleg ceramica pentru intretinerea mai usoara si un aspect mai uniform. Toate aceste lucruri au preturi diferite.
Chiar si la materiale similare, preturile pot sa varieze foarte mult. Ceramica spre exemplu poate sa coste de la cateva zeci de lei la cateva sute de euro. Marmura si granitul, la fel.
Ati inteles acum de ce este aproape imposibil sa spunem cat costa o casa / mp fara sa avem un proiect de executie clar si detaliat.
Desi in acest articol discutam despre costurile efective de constructie, merita sa amintim si de costurile, sau mai bine zis despre diferentele de cost in exploatarea ulterioara a casei. Haideti sa facem un efort de imaginatie si sa proiectam punctual costurile unei case si in perspectiva. Sa luam spre exemplu o casa de 150 mp care a costat 150.000 euro si care este bine izolata termic si o casa identica, cu singura exceptie fiind sistemul de izolatie termica, mai putin performant si care a costat, sa zicem, cu 10.000 de euro mai putin. A doua casa va consuma energie pentru a fi incalzita si racita cu o medie de 100 de euro mai mult pe luna decat prima (cifra foarte plauzibila). In 25 de ani, inseamna 30.000 de euro diferenta adica 20% din pretul de constructie, de 3 ori mai mult decat diferenta initiala de cost intre cele doua case.
Realizarea unei case nu este deloc simpla. Insa printr-o gandire si o organizare inteligenta puteti obtine un rezultat mai bun cu eforturi si costuri mai mici.
SI TOTUSI… CAT COSTA O CASA?
Exista anumiti indici care pot fi folositi, pentru o bugetare primara, atunci cand vorbim de constructia unei case. Acesti indici sunt preturi pe metrul patrat de constructie desfasurata (adica suprafetele tuturor nivelurilor, inclusiv amprenta zidurilor), pentru diverse tipologii de constructie si diverse grade de finisare, sunt cuprinsi in tarile vest europene in buletine statistice emise pentru diverse regiuni ale tarilor respective. In tara noastra, nu exista astfel de documente si atunci in general ne luam dupa ce citim pe internet si dupa ce mai auzim de la unul sau de la altul. Este gresit. Trebuie sa discutam mai intai cu arhitectul si dupa ce am stabilit ceea ce dorim, acesta ne va putea spune, cu aproximatie , cam cat o sa ne coste constructia casei noastre. Asa putem sa plecam de la un buget realist, care sa nu ne puna ulterior probleme.
COSTURILE REALIZARII UNEI CASE IN DIVERSE REGIUNI ALE LUMII
Informativ, iata cateva niveluri de pret pentru ”custom homes” in mai multe tari ale lumii, pentru constructia unei case unifamiliale, incluzand si amenajarea curtii, imprejmuirea, taxele etc., mai putin costul mobilei, al perdelelor, al aparatelor electrocasnice precum si a altor lucruri care tin de amenajarea interioara :
SUA – Proiectare intre 5 si 20%, Constructia propriuzisa intre 1000 si 2000 usd/mp ”for a typical custom home”. Media statistica pentru costul de constructie al unei case in Statele Unite este de 150 usd/sq foot, adica aproximativ 1600 usd/mp. De notat si faptul ca in SUA majoritatea caselor sunt realizate din lemn;
GERMANIA – Proiectare, Project Management si taxe, in medie 40.000 euro, Constructia propriu-zisa intre 1500 si 2000 euro/mp;
ANGLIA – Proiectare intre 10.000 – 15.000 euro, Project Management 10-15% din costul constructiei, Constructia propriu-zisa intre 1850 si 2450 euro/mp;
FRANTA – Proiectare circa 12%, Constructia propriu-zisa intre 1400 si 1800 euro/mp;
ITALIA – Proiectare intre 8 si 12%, Direzione Lavori (dirigentia de santier) 3-5% din costul constructiei, Constructia propriu-zisa intre 1500 euro – 1900 euro/mp. Costul mediu pentru constructia unei case in Italia este in 2021 de 290.000 euro;
IN SPATIUL EUROPEAN EX-COMUNIST, cheltuielile cu proiectarea variaza in general intre 2% si 8% din costul constructiei iar media preturilor pentru constructia casei variaza intre 600 si 1100 euro/mp. Insa vorbim de case cu o conceptie si un nivel de confort si calitate al constructiei, al dotarilor si finisajelor sensibil mai joase fata de Europa ocidentala. In Romania circula ideea ca o casa costa 500-600 euro/mp iar proiectarea se poate face si cu 6 euro/mp (1% din pretul constructiei). Sunt multi care cauta proiectanti care sa se incadreze in acest pret si isi bugeteaza apoi constructia in consecinta. Rezultatul se vede in case cu conceptie cel putin naiva, realizate cu materiale si tehnologii precare si, desi locuite, multe sunt neterminate (nu au trotuare, glafuri la ferestre, sistem de colectare a apelor pluviale, soclu, etc.). Acestea insa nu sunt insa case in sensul adevarat al cuvantului. Le putem numi cel mult case-zombie care bantuie si strica peisajul urban si peri-urban. In Romania, o casa incepe sa poata sa fie numita casa, de la un pret de minim 800-900 euro/mp de constructie (zona Bucuresti).
Costurile de mai sus sunt aplicabile doar pentru constructiile cu arhitectura, materiale si tehnologii ”obisnuite”. Daca doriti cumva o casa deosebita, precum cea din imaginea de mai jos, pregatiti-va sa platiti de cel putin 2-3 ori mai mult pe metrul patrat construit, indiferent in ce tara va aflati.
The Quest / Storm Architects, UK
Observati va rog un lucru interesant si care ar trebui sa ne dea de gandit, valabil pentru tarile fost comuniste si cu precadere pentru Romania. Este vorba despre faptul ca in tarile din estul Europei, Proiectarea este considerata ca fiind mult mai putin importanta, Project Managementul este de obicei neglijat cu desavarsire iar in Romania pana si Dirigentia de santier se face doar formal. In Occident se stie ca gandirea, organizarea si controlul sunt chestiuni fundamentale pentru realizarea unei constructii si din acest motiv sunt pretuite ca atare. Nu este atunci de mirare faptul ca o casa in Romania se prezinta departe, uneori foarte departe de cum arata, cum functioneaza si cum este executata o casa din Germania sau Italia.
Candva, in perioada interbelica, la noi lucrurile stateau altfel iar casele construite in perioada aceea erau la acelasi nivel calitativ si estetic cu cele occidentale. Ordinul Arhitectilor din perioada interbelica a emis la vremea respectiva un document care se numea ”Tabloul onorariilor minimale” si care stabileste, in procente, ce tarif minim poate sa aplice un architect pentru contravaloarea muncii si a raspunderii sale. De retinut faptul ca arhitectul se ocupa de constructie pana ce aceasta era realizata si pusa in functiune. Conform acestui tabel, onorariul minim perceput de un architect pentru proiectarea si urmarirea executiei unei case era de 4-7% din valoarea constructiei, in functie de cat de scumpa era aceasta, adica 7% pentru casele de pana la 1 million de lei (in banii de atunci) si 4% pentru casele care costau mai scump de 5 milioane. Aceste onorarii erau valabile in conditiile in care constructia se realiza cu un antreprenor general. Daca aceasta se facea in regie proprie, onorariul se majora cu 50%. Pentru proiectele de amenajari interioare, onorariul minim era intre 7 si 10%. Aceste onorarii erau minimale, fiecare architect stabilindu-si apoi propriul sau tarif, egal sau mai mare decat cel din tabelul oferit de Ordin, in functie de experienta, talentul si priceperea sa.
Costul caselor era si el apropiat de costul caselor din capitalele importante europene. Majoritatea arhitectilor si inginerilor erau scoliti in strainatate (cu predilectie la Paris), dar si mesterii iscusiti (pietrarii, fierarii, etc. erau de multe ori mesteri straini).
Rezultatul il putem vedea cu ochiul liber si acum, daca facem o plimbare in zonele rezidentiale de prestigiu ale capitalei, unde casele interbelice se remarca atat prin frumusete si echilibru, cat si prin calitatea, complexitatea si grija cu care au fost realizate. Insa si casele mai modeste, realizate in perioada aceea, sunt mult mai bine gandite si mai complete decat multe dintre casele care se executa astazi.
O casa se construieste cu mare efort si pentru mai multe generatii. De aceea este bine sa o facem cum trebuie. In primul rand trebuie sa plecam de la un buget realist si apoi sa cautam cei mai buni experti pe care ni-i putem permite.
Citeste si:
