Cum caut cel mai bun teren pentru casa mea?
“Cand construiesti o casa, cauta inainte de toate terenul potrivit”
TAO TE CHING
Cand planuiesti sa iti construiesti o casa, cel mai important lucru este alegerea terenului. Terenul trebuie ales nu numai prin prisma suprafetei, deschiderii la strada si a pretului. Sunt multe alte criterii care fac diferenta intre un teren bun pentru constructia casei noastre si unul care ne va aduce insatisfactii. Odata ce am construit casa pe un teren, acolo ramane! Nu mai putem muta decat mobila si cusca dulaului. Prin urmare, sa vedem ce ar trebui sa facem si la ce lucruri sa fim atenti cand alegem si cumparam terenul pentru viitoarea noastra casa.
LOCATIA, LOCATIA, LOCATIA – spune un refren al unui stravechi cantec din Real Estate, pe care il fredoneaza toti agentii imobiliari.
Terenul trebuie intotdeauna privit ca o investitie pe termen lung.
Din acest motiv, o zona cu potential de dezvoltare poate fi mai interesanta decat o zona saturata. Intereseaza-te insa de cum se va face aceasta dezvoltare. Exista un plan urbanistic aprobat? Strazile prevazute sunt suficient de largi, cu trotuare suficient de late? Sunt prevazute spatii de joaca, parcuri, locuri de recreere, zone verzi? Cat de repede credeti ca se va dezvolta zona?
Pentru zonele deja dezvoltate sau in stadiu avansat de dezvoltare, uitati-va cu atentie la calitatea infrastructurii. Cum sunt strazile? Canalizarea este functionala si bine dimensionata? Interesati-va daca face fata cel putin la volumul construit actual si daca evacueaza usor apa pluviala. Puteti face o vizita dupa o ploaie mai serioasa sa vedeti daca apa stagneaza, sunt baltoci mari sau dimpotriva, parca nici nu a plouat.
Iluminatul public este suficient? Sunt plantati copaci? Gardurile caselor existente au o linie comuna (aceeasi inaltime, un soclu zidit de aceeasi inaltime, etc.)?
Terenul beneficiaza de utilitati? Daca nu, cat de departe sunt acestea?
In Romania inca se construieste prost si haotic, chiar daca tendinta este de ameliorare. De aceea raspunsurile la intrebarile de mai sus sunt importante si, mai tarziu, vor cantari semnificativ in valoarea proprietatii voastre.
Tot la capitolul Locatie, pentru zonele dezvoltate, urmariti urmatoarele lucruri:
– Sunt statii pentru transportul public in apropiere? Ce mijloace de transport sunt si care este traseul acestora?
– Ce scoli, gradinite si licee sunt in apropiere si cum sunt acestea cotate?
– Exista farmacii/clinici medicale/spitale in zona? Dar magazine, pub-uri si restaurante?
Vizualizati zona din satelit pe Google maps si in Street view.
Vizitati cartierul in diverse momente ale zilei, in special la orele cu varf de trafic.
Discutati cu persoane care locuiesc acolo.
Daca sunt mai multe zone asupra carora va aplecati atentia, faceti un tabel comparativ cu avantajele si dezavantajele specifice fiecarei zone. Astfel va va fi mai usor sa o identificati pe cea mai potrivita.
Ati ales zona/zonele de interes. Ati inceput acum sa cautati terenul viitoarei case. Pretul terenului este cu siguranta important insa nu este singurul element de care trebuie sa tineti cont.
Analizati urmatoarele aspecte:
Vecinii;
Insorirea. Sunt constructii invecinate care umbresc excesiv terenul? Ca sa va dati seama mai usor vizualizati terenul pe Google map (Nordul este pozitionat in sus) sau folositi aplicatia de busola a telefonului mobil;
Conformatia terenului. Terenul are o latime si o deschidere la strada suficiente? Sunt calcane pe limita de proprietate. Daca DA, tineti cont ca regula de urbanism este de a alipi o constructie noua la calcanul existent si de a nu crea calcane noi. Aceste lucruri pot fi amendate, cu succes sau nu, prin intocmirea unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD). De asemenea, o constructie alipita la calcan implica in ceea ce priveste proiectarea o expertiza tehnica, in ceea ce priveste constructia masuri suplimentare in timpul executiei iar din punct de vedere legal, acordul vecinului, obtinut in forma autentica (la Notar). Toate acestea inseamna timp si costuri suplimentare;
Dezvoltarile posibile in vecinatate. Spre exemplu, daca unul dintre terenurile cu care va invecinati este viran, inseamna ca mai devreme sau mai tarziu, va puteti trezi cu o constructie pe acest teren. Nu este neaparat o problema, deoarece sunt legi si regulamente care limiteaza apropierea noii constructii de limita de proprietate, regimul maxim de inaltime si asigurarea unei durate minime de insorire pe zi. Cu toate acestea terenul dvs. poate sa nu mai aiba aceeasi “calitate”.
Ati identificat cateva terenuri interesante. Inainte de a negocia cu fiecare proprietar in parte pretul si conditiile de vanzare, verificati cu atentie actele de proprietate. Sunt cazuri, de pilda, in care acelasi teren a fost vandut in trecut, simultan, la mai multi cumparatori, unii dintre ei vanzandu-l mai departe. Chiar daca toti cumparatorii sunt de buna credinta doar cel care l-a intabulat primul si cei la care acesta l-a vandut mai departe pot fi considerati norocosi. Fiti atent mai ales daca terenul vizat se vinde la scurt timp de cand a fost achizitionat sau este vorba de o cascada de vanzari. Poate sa fie doar o simpla specula sau poate sa fie ceva necurat la mijloc. Verificati actele cu un notar sau un avocat si niciodata nu semnati ceva inainte de avea OK-ul de la acesta.
Cereti sa vi se prezinte un Certificat de Urbanism pentru informare, de data recenta. Acolo veti vedea toate constrangerile aferente terenului respectiv. Veti putea sti astfel daca puteti construi sau nu, pe acel teren, casa asa cum v-o doriti.
Un alt lucru pe care trebuie neaparat sa il verificati este conformitatea limitelor de proprietate. Limitele fizice ale terenului sunt acelea din planul de cadastru? Un topometru va va fi de ajutor. Daca terenul nu este delimitat, cereti sa fie facut, pe cheltuiala vanzatorului, un proces verbal de intarusare.
Niciodata, dar niciodata sa nu va grabiti sa semnati actul de vanzare pana nu ati facut o verificare completa, chiar daca vi se va spune ca sunt multi care se intereseaza de teren si trebuie sa va grabiti ca altfel il pierdeti. Verificati, verificati si abia apoi semnati!
Un avocat sau notar va poate ajuta cu verificarea actelor;
Un arhitect va poate ajuta cu interpretarea Certificatului de urbansim si construibilitatea pe acel teren;
Un topometru va poate fi de folos la verificarea limitelor de proprietate.
Faceti achizitia terenului cu rabdare si cu atentie. Locuirea intr-o casa oricat de frumoasa si de bine construita, intr-o zona sau pe un teren cu probleme, este nefericita.
