D.T.A.C. sau, mai pe scurt, Documentatia Tehnica pentru Autorizarea lucrarilor de Construire
Tot ce trebuie sa cunosti despre D.T.A.C.
Conform raportului Doing Business 2018 publicat de Banca Mondiala, la capitolul “obtinerea autorizatiei pentru construire”, Romania ocupa rusinosul loc 150, fiind in cadere libera cu 56 de pozitii fata de anul anterior. Este mai usor si mai repede sa obtii autorizatia de constructie in tari precum Papua Noua Guinee, Tonga, Kazahstan sau Bangladesh! Performanta negativa ne arunca nu la coada tarilor europene sau a tarilor din lumea civilizata ci chiar in coada clasamentului mondial!
Motivele sunt numeroase si profund autohtone, insa nu le vom discuta aici. In acest articol iti vom prezenta ce este D.T.A.C.-ul si ce documente iti vor fi necesare pentru autorizarea lucrarilor de construire ale casei tale.
In acest fel vei fi mai pregatit si vei putea sa iei taurul de coarne mai ferm si cu mai multa siguranta. Oricum, mare atentie, taurul e naravas si impunge unde si cand nu te astepti.
Totul incepe cu… C.U.
CERTIFICATUL DE URBANISM
Cand ai cumparat terenul, probabil ai primit si un Certificat de Urbanism (C.U.) de informare. L-ai cerut sau ti s-a inmanat pentru a vedea daca, ce anume, cat si cum se poate construi pe acel teren. Foarte bine. Acum vrei sa construiesti si este momentul sa ceri un C.U. pentru construirea acesteia.
Certificatul de Urbanism este cel mai important act premergator nasterii unei constructii. Prin C.U. vei afla care sunt impunerile (conditionarile) pentru a construi pe terenul tau. Spre exemplu vei afla cate etaje poate sa aiba casa sau constructia, care trebuie sa fie retragerea de la frontul stradal (aliniament), care este inaltimea maxima permisa la coama sau cornisa, ce aspect sau din ce materiale trebuie sa fie fatadele si acoperisul, etc. Vei mai afla si care sunt avizele pe care trebuie sa le obtii pentru Autorizatia de Construire si daca trebuie intocmite studii speciale (studiu de altimetrie, de insorire, expertiza tehnica, etc.).
Certificatul de Urbanism se emite de catre Primarie in termenul legal de 30 zile de la depunerea cererii si nu tine loc de autorizatie de constructie.
Sfat:
Incepeti sa va ganditi la cum va arata, cum doriti sa fie amplasata in plan, cate etaje si cum sa fie acoperisul viitoarei voastre case, numai dupa ce primiti Certificatul de Urbanism. Este bine sa il discutati cu un specialist pentru a-l intelege cum trebuie.
In C.U. veti gasi si lista tuturor documentelor pe care trebuie sa le obtineti sau sa le realizati pentru a capata in final, Autorizatia pentru construire. Sa le luam pe rand, asa cum sunt prezentate de obicei in C.U.:
ACTELE DE PROPRIETATE
Dovada titlului de proprietate asupra imobilului trebuie prezentata in copie legalizata si insotita de un Extras de Carte Funciara pentru informare de data recenta (nu mai vechi de 30 de zile) precum si de Intabularea proprietatii.
De asemenea trebuie prezentata si Documentatia Cadastrala sau, pe scurt, Cadastrul.
DOCUMENTATIA TEHNICA – D.T.
Documentatia tehnica cuprinde urmatoarele tipuri de documentatie:
DTAC – Documentatia Tehnica pentru Autorizarea lucrarilor de Construire. In acest articol, termenul din titlu D.T.A.C. este inteles intr-un sens mai larg, adica intreg demersul pe care trebuie sa il faci pentru a obtine in final Autorizatia pentru Construire ca sa te apuci de treaba.
DTOE – Documentatia Tehnica pentru Organizarea Executiei lucrarilor
DTAD – Documentatia tehnica pentru Autorizarea Demolarii, in cazul in care pe terenul tau se afla o constructie pe care intentionezi sa o demolezi. Sunt primarii care elibereaza mai intai Autorizatia pentru Demolare (AD) si mai apoi pe cea pentru construire, si alte primarii care le elibereaza pe amandoua odata.
Documentatia tehnica se realizeaza de specialisti (arhitecti si ingineri) si este verificata de catre Verificatori de Proiect. Sarcina acestora din urma este de a va asigura ca proiectul nu contine erori care sa poata periclita siguranta voastra in exploatarea cladirii. La o locuinta se verifica proiectul de rezistenta intocmit de inginerul structurist.
D.T.-ul include:
Memoriul de arhitectura si Proiectul de arhitectura (Plan de incadrare in zona, Plan/planuri de situatie, Planurile tuturor nivelurilor, Sectiunile caracteristice, Fatadele, Planul acoperisului, Detalii pentru imprejmuire, Devizul estimativ al costului lucrarilor de constructie, etc.). Proiectul de arhitectura trebuie intocmit de un Arhitect inscris la Ordinul Arhitectilor din Romania, cu drept de semnatura valabil.
Memoriul de rezistenta si Proiectul de rezistenta (Planurile de fundatie, Planurile de cofrare, Planurile de sapatura, Detaliile de armare, Extrasul de armatura, Betoane, Planurile tuturor nivelurilor cu prezentarea tuturor elementelor structurale, Sectiuni, Detalii de scari, etc.). Proiectul de rezistenta se verifica in prealabil de catre Verificatorul de Proiect atestat.
Memoriile si Proiectele de Instalatii. Este vorba de Instalatiile Electrice, Instalatiile Sanitare, Instalatii pentru incalzire (Instalatii Termice).
Atentie:
Documentatia Tehnica strict necesara pentru obtinerea Autorizatiei de Construire nu este suficienta pentru a realiza (asa cum trebuie) constructia casei. Ea trebuie completata cu Detaliile de Executie (asa numita Faza D.E.). Acestea pot fi realizate de catre Arhitect daca v-ati inteles dinainte asupra acestui lucru, sau de catre firma de constructie pe care o veti angaja. Sfatul nostru este ca detaliile de executie sa fie realizate de acelasi proiectant care v-a proiectat casa.
AVIZE SI ACORDURI
Avizele si acordurile privind utilitatile urbane si infrastructura
Pot fi: Apa (in Bucuresti ApaNova); Energie electrica (in Bucuresti Engie); Gaz; Telecomunicatii; Termoficare (in Bucuresti Radet); Luxten (Bucuresti); Apele Romane; R.A.T.B. (Bucuresti); etc.
Avize si acorduri privind:
Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta; Directia de Sanatate Publica; Autoritatea Aeronautica Civila Romana; ISU – Protectia civila; Certificat de numar postal (de la Primarie); etc.
Avizele si acordurile specifice ale Administratiei Publice centrale si/sau ale unitatilor teritoriale descentralizate ale acestora:
Inspectoratul Regional in Constructii; Comisia tehnica de circulatie (in Bucuresti in cadrul P.M.B.); Ministerul Culturii si Identitatii Nationale (se cere daca terenul se afla in arie culturala protejata sau in aria de protectie a vreunui monument istoric); Ministerul Educatiei Nationale; Administratia Domeniului Public (se cere in cazul ocuparii temporare a domeniului public, de exemplu cu schele de constructie, macara, etc.); etc.
Actul Administrativ al Autoritatii competente pentru Protectia Mediului – (in Bucuresti Agentia pentru Protectia Mediului Bucuresti)
STUDII DE SPECIALITATE
Studiul geotehnic;
Calcului coeficientului de transfer termic “G”;
Referatele de verificare;
Mai pot fi cerute si:
PUD – Plan Urbanistic de Detaliu – aprobat. Se cere in situatia in care se doreste amendarea punctuala a unor reglementari specifice zonei. Spre exemplu se doreste micsorarea retragerilor fata de limitele proprietatii sau o inaltime mai mare decat cea prevazuta in Regulamentul Local de Urbanism (RLU) pentru zona respectiva;
Studiu de insorire;
Studiu de altimetrie;
Documentar fotografic;
Expertiza tehnica referitoare la lucrarile propuse care sa contina concluzii privind neafectarea constructiilor invecinate. In functie de concluziile expertizei, veti avea nevoie sau nu si de acordul notarial al vecinilor ale caror constructii ar putea fi afectate. Sfat: La constructiile lipite la calcan, este indicat, daca vecinul este de acord, sa faceti un proces verbal de situatie la interior a peretelui la care se va alipi constructia voastra. Acest proces verbal, la care sa participe si un martor (spre exemplu Expertul) va contine si fotografii. Va va feri de pretinse daune la casa vecina, care in fapt erau deja inainte de inceperea executiei casei voastre;
Etc.
TAXE
Taxa de emitere a Autorizatiei pentru Construire. Cuantumul ei este de 0,5% pentru cladirile rezidentiale si se calculeaza ca procent din valoarea lucrarilor de constructie;
Taxa de emitere a autorizatiei de construire pentru imprejmuire;
Taxa de emitere a autorizatiei pentru desfintare (daca este cazul);
Taxa de emitere a autorizatiei de organizare de santier;
Alte taxe.
Valoarea taxelor este in general diferita de la primarie la primarie, insa puteti considera in buget intre 3 si 4% din costul efectiv al lucrarilor de constructie.
CEREREA PENTRU EMITEREA AUTORIZATIEI PENTRU CONSTRUIRE
Atentie!
Cand completati cererea pentru Autorizatia de Construire, trebuie sa precizati TOATE lucrarile pentru care faceti aceasta cerere. Completati in afara de lucrarile de construire si lucrarile aferente organizarii executarii lucrarilor, cele aferente racordurilor la utilitati, cat si lucrarile pentru imprejmuire. Altfel va puteti trezi in situatia in care, pentru realizarea gardului, aveti nevoie de o alta autorizatie.
Timpul birocratic necesar pentru obtinerea Certificatului de Urbanism, a Avizelor si Acordurilor si pentru eliberarea Autorizatiei de Construire variaza intre 4 si 12 luni. Sunt primarii in care lucrurile se misca mai repede, in altele nu. Apoi sunt Comisii care se intalnesc doar de cateva ori pe an (precum cea de la Ministerul Culturii). La acest timp trebuie sa adaugati timpul necesar realizarii studiilor de specialitate si al proiectului.
In concluzie, din momentul in care ati depus cererea pentru obtinerea Certificatului de Urbansim in vederea autorizarii lucrarilor de constructie si pana in momentul in care primiti Autorizatia de Constructie si proiectul vizat spre neschimbare de catre Primarie, timpul minim pe care trebuie sa il luati in calcul este de 6-9 luni. Ca sa fiti siguri ca va incadrati, este mai bine sa considerati 10-12 luni ca durata necesara pentru intregul demers.
